Vom continua asadar lucrarile privitoare la locuinta familiei, aceasta institutie juridica necunoscuta pana la intrarea in
vigoare a noului cod civil, dar extrem de necesara si utila vietii sociale.
Prin ce se individualizeaza regimul juridic aplicabil locuintei
familiei si care este continutul sau? Am
afirmat la inceputul studiului ca prin
reglementarea acestei institutii legea a creat un beneficiu pentru
familie dar, in acelasi timp, a instituit o limitare a posibilitatilor de
exercitare a prerogativelor dreptului de proprietate. Argumentand aceasta afirmatie, vom expune in
cele ce urmeaza intregul continut al notiunii de locuinta a familiei.
CONTINUTUL NOTIUNII DE LOCUINTA A FAMILIEI
CONTINUTUL NOTIUNII DE LOCUINTA A FAMILIEI
Asadar, conform prevederilor art 322 NCC, "fara
consimtamantul scris al celuilalt sot, niciunul dintre soti, chiar daca este
proprietarul exclusiv, nu poate dispune
de drepturile asupra locuintei
familiei si nu poate incheia acte prin care ar fi afectata folosinta
acesteia". Cat priveste acele
imobile dobandite de soti impreuna, in
timpul casatoriei, sub regimul comunitatii legale de bunuri, instituirea regimului juridic al locuintei
comune nu aduce nici o noutate. Oricum, in temeiul art. 346 NCC, asemenea bunuri nu
pot fi instrainate decat cu acordul ambilor soti, proprietari in devalmasie. Locul in care putem vorbi insa de o limitare
a dreptului de proprietate este cel al imobilelor care reprezinta bunul propriu
al unuia dintre soti, dobandit de acesta fie inaintea casatoriei, fie prin
donatie sau mostenire. Astfel cum spune legea, nici chiar acest imobil, daca a fost afectat locuintei familiei, nu va putea fi instrainat
fara acordul celuilalt sot, chiar daca
nu este proprietar. Deosebirea consta doar in variantele procedurale admise,
intrucat in cazul bunurilor comune sotii trebuie sa se prezinte personal sau
prin mandatar in fata notarului public
si sa semneze contractul de vanzare
cumparare/donatie/schimb/ipoteca/etc,
existand obligatia ca amandoi sa-si dea consimtamantul nu numai la
incheierea actului ci si cu privire la toate clauzele acestuia. In schimb, in cazul imobilelor proprietatea exclusiva a unuia dintre soti, consimtamantul la incheierea actului de
dispozitie poate fi dat si separat,
printr-un inscris care sa faca referire numai la acordul
privind incheierea actului care
are ca obiect locuinta familiei, fara ca
sotul neproprietar sa aiba vreun
drept de a se exprima in legatura cu clauzele si conditiile
contractului ce va fi incheiat. Este adevarat, un control al respectivelor clauze poate exista, neindoielnic, in virtutea unui drept moral, dar nu in virtutea unui drept recunoscut juridic. In acest sens
putem spune, deci, ca ne aflam in
prezenta unei limitari a exercitarii prerogativelor dreptului de proprietate intrucat acela
dintre soti, proprietar exclusiv al imobilului supus regimului locuintei de
familie, va trebui sa ceara acordul
celuilalt sot, neproprietar, pentru a
putea incheia orice fel de acte de
dispozitie. In mod normal, pentru imobilele care nu au regimul locuintei
familiei un asemenea acord nu este necesar . Refuzul abuziv al unuia dintre soti de a-si da acordul la incheierea actului este cenzurat de interventia instantei de tutela, conform prevederilor art 322 alin 3 NCC, care are posibilitatea de a autoriza incheierea actului. Prin urmare, orice act avand ca obiect imobilul - locuinta a familiei este conditionat de existenta acordului ambilor soti sau, in lipsa si in cazul unui refuz abuziv, de autorizarea instantei de tutela. Aceasta inseamna ca sotul proprietar si reclamant in acelasi timp va trebui sa solicite autorizatia instantei de tutela iar sotul neproprietar si parat in acelasi timp va trebui sa demonstreze ca refuzul sau nu este abuziv, deci va trebui sa arate motivele pentru care refuza sa-si dea acordul, instanta urmand a aprecia functie de detaliile spetei in cauza.
Actele care cad sub incidenta legii sunt toate actele de
dispozitie precum si toate acele acte
care sunt de natura sa afecteze
folosinta locuintei . Vom include asadar in categoria actelor interzise in lipsa acordului ambilor soti actele de
vanzare-cumparare, de donatie, de schimb, de renta viagera, de dare in plata,
contractele de ipoteca, contractele de
inchiriere sau de comodat, actele de
constituire de drepturilor de uzufruct sau abitatie, lista ramanad
deschisa si supusa completarii cu alte exemple.
Dar nu numai imobilul - locuinta a familiei - este
indisponibilizat ci, in conformitate cu
prevederile art 322 alin 2 NCC, si bunurile mobile care "mobileaza sau decoreaza locuinta familiei " nu pot fi deplasate din aceasta si nu se poate dispune de ele
decat cu acordul scris al celuilalt sot.
Vedem , asadar, ca este vorba despre un acord scris si, as spune eu, si prealabil ( sau concomitent ) incheierii actului.
Acesta este asadar
"continutul" regimului juridic al locuintei de familie . Care
este scopul sau ? De ce legea depaseste cadrul respectarii dreptului de proprietate, ingradind practic drepturile proprietarului ? Evident, pentru un scop de protectie a intereselor familiei, a sotilor si copiilor acestora, interes care este precumpanitor fata de interesul apararii dreptului de proprietate.
CARTEA FUNCIARA
CARTEA FUNCIARA
Mecanismul juridic care
se cere a fi respectat pentru ca un imobil sa cada sub incidenta acestui regim este cel al notarii in cartea funciara, operatiune care se va face in
baza art . 322 si art. 902 pct 5 din noul cod civil . Ca urmare, in momentul emiterii unui extras de
carte funciara, notarea va fi prezenta
in partea a treia referitoare la sarcinile care greveaza imobilul. Notarul public nu va putea autentifica actul
de dispozitie asupra bunului decat cu acordul
ambilor soti. Existenta notarii
in cartea funciara va conditiona si posibilitatea de a sanctiona nerespectarea conditiei consimtamantului
ambilor soti la incheierea actului de
dispozitie, dupa cum vom vedea in
analiza de mai jos.
Astfel, daca imobilul a fost notat in cartea funciara ca si
locuinta a familiei, sotul care a fost prejudiciat prin incheierea unui act de
dispozitie referitor la imobil va putea
cere anularea respectivului act in
termen de un an de la data la care a luat cunostinta de existenta lui . Sanctiunea
este deci nulitatea relativa a actului,
actiunea putand fi intentata de catre cel ce are interes, in speta de sotul
prejudiciat prin incheierea actului . In
cazul in care nu exista notarea in
cartea funciara, sotul care nu si-a dat
consimtamantul la incheierea actului nu va avea la indemana decat o actiune
pentru obtinerea de daune interese de la celalalt sot. Codul civil prevede, insa, o exceptie de la
aceasta regula, exceptie care il priveste pe tertul dobanditor ce a cunoscut,
pe alta cale, calitatea de locuinta a familiei a imobilului care a facut
obiectul actului . Cunoasterea situatiei de fapt de catre acest dobanditor va opera in acelasi fel ca si existenta inscrierii in cartea funciara, dand posibilitatea anularii actului incheiat de catre sotul prejudiciat prin aceasta.
Cine va putea cere inscrierea imobilului ca si locuinta de
familie si care sunt conditiile
admiterii unei asemenea notari ? Vom raspunde in cele ce urmeaza .
In primul rand sotii, in
momentul cumpararii unui bun imobil sau ulterior acestui moment, impreuna, pot
cere notarea locuintei de familie in cartea funciara. Cererea
astfel depusa nu poate fi cenzurata sub nici un motiv, registratorii de
carte funciara fiind obligati sa o admita si sa
opereze notarea solicitata.
In al doilea rand,
oricare dintre soti, chiar si cel care nu este proprietar, in mod
separat si independent de vointa celuilalt sot, chiar daca acesta din urma este
proprietarul exclusiv al bunului, poate cere notarea in cartea funciara a
destinatiei de locuinta a familiei a
imobilului in care locuieste el impreuna cu copiii. Opinia aceasta se bazeaza pe prevederea alin. 2 al art 321 NCC care spune ca
"oricare dintre soti poate cere notarea in cartea funciara (…) a unui
imobil ca locuinta a familiei". In
cazul in care ambii soti locuiesc in acel imobil, cererii de notare in cartea funciara ii va fi anexata dovada domiciliului comun,
iar daca sotii au locuinte separate
cererea va trebui insotita de dovada ca
in respectivul imobil locuieste
unul dintre soti impreuna cu copiii.
Cum vom aprecia situatia in care sotii sunt divortati,
copiii au fost incredintati unuia dintre
soti, iar locuinta parintelui si a copiilor se afla intr-un imobil care, anterior divortului, nu a fost
notat ca si locuinta de familie. Se va putea admite cererea sotului la care se afla copiii de a se nota in cartea funciara respectivul
imobil ca si locuinta de familie ? Parerea mea este una afirmativa. Ba, mai mult, consider ca cererea este
admisibila chiar si in situatia in care
imobilul este proprietatea
exclusiva a celuilalt sot ,
caruia nu i-au fost incredintati copiii. Aceeasi solutie consider ca
este posibila si in cazul in care este
vorba despre un sot care are in
intretinerea sa copiii, in cazul in care
celalalt sot este decedat iar locuinta
familiei consta intr-un bun fie
proprietatea comuna a celor doi fie
proprietatea exclusiva a sotului decedat. La fel de adevarat este si faptul ca aceste situatii vor fi apreciate si prin prisma incetarii regimului matrimonial, a lichidarii acestuia si eventual a efectuarii partajului, posibilitatea notarii locuintei familiei fiind una temporara, dar necesara in cele mai multe cazuri. Pentru exemplificare vom analiza urmatoarea speta: A si B sunt doi soti casatoriti sub regimul separatiei de bunuri. Imobilul apartine lui A, iar sotul B este cel care primeste in intretinere copiii , el neavand totusi o locuinta proprie si continuand sa locuiasca impreuna cu copiii in imobilul proprietatea sotului A. Nevoia de protectie a copiilor determina admisibilitatea notarii locuintei familiei in imobilul proprietatea sotului A, intrucat in lipsa acesteia s-ar da posibilitatea unui abuz din partea parintelui proprietar si, pe cale de consecinta, a unor prejudicii produse copiilor . Bineinteles ca se poate aprecia de catre instanta ca acordarea acestui beneficiu sa reprezinte o forma de contributie la cresterea si educarea copiilor din partea parintelui A, proprietarul imobilului, si, fara indoiala, acordarea acetui statut poate fi doar una temporara, pana la majoratul copiilor sau pana la terminarea studiilor .
Care ar fi insa solutia in cazul in care cererea este facuta nu
de unul dintre soti ci de unul dintre copii? Daca avem in vedere interesul protejat,
consider ca cererea ar fi admisibila, cu conditia ca ea sa se refere la
locuinta a doi soti, parintii lui, si sa
vizeze intreaga familie, atat parintii ( sau unul dintre ei ) cat si copiii
acestora. Deci, cererea trebuie sa aiba ca obiect notarea in cartea funciara a
locuintei familiei sotilor proprietari,
iar nu ca locuinta a familiei copilului, chiar daca el este cel care
a facut cererea. Pentru intelegerea
situatiei, vom alege urmatorul exemplu: sotul A are in proprietate un imobil; este divortat
de sotul B caruia i-au fost incredintati
cei doi copii, C si D; sotul B impreuna cu copiii locuiesc in imobilul
proprietatea exclusiva a lui A; exista pericolul instrainarii bunului de catre fostul sot, A, proprietar al imobilului;
sotul caruia ii sunt incredintati copiii nu depune nici o diligenta pentru
notarea in cartea funciara a locuintei de familie, iar copilul C solicita acest
lucru. Intr-o asemenea situatie, cererea
se poate admite dar numai in vederea notarii locuintei familiei sotilor, acordul cerut pentru instrainare fiind necesar din partea celuilalt sot,
neproprietar, dar care locuieste
impreuna cu copiii.
Cred deasemenea ca , avand in vedere acelasi interes protejat,
cererea poate fi facuta si de instanta de tutela, in cazul in care este necesar
ca prin aceasta sa se protejeze copiii
unei familii.
Ultima precizare pe care o mai facem in aceasta materie este ca
prevederile legale sunt obligatorii si aplicabile in oricare dintre cele trei
regimuri matrimoniale, atat in cazul comunitatii legale de bunuri, cat si in
cazul regimului separatiei patrimoniale sau
cel al comunitatii conventionale
.
DANIELA NEGRILA
Notar public coordonator
Birou Notarial CONCORDIA
Niciun comentariu:
Trimiteți un comentariu