Faceți căutări pe acest blog

vineri, 16 martie 2012

LOCUINTA FAMILIEI - partea a treia


Vom continua asadar lucrarile privitoare la  locuinta familiei, aceasta institutie  juridica necunoscuta pana la intrarea in vigoare a noului cod civil, dar extrem de necesara si  utila vietii sociale.
Prin ce se individualizeaza regimul juridic aplicabil locuintei familiei si  care este continutul sau?  Am afirmat la inceputul studiului ca prin  reglementarea acestei institutii legea a creat un beneficiu pentru familie dar, in acelasi timp, a instituit o limitare a posibilitatilor de exercitare a prerogativelor dreptului de proprietate.  Argumentand aceasta afirmatie, vom expune in cele ce urmeaza  intregul continut  al notiunii de locuinta a familiei. 

      CONTINUTUL NOTIUNII DE LOCUINTA A FAMILIEI
Asadar, conform prevederilor art 322 NCC, "fara consimtamantul scris al celuilalt sot, niciunul dintre soti, chiar daca este proprietarul exclusiv, nu poate dispune  de drepturile asupra  locuintei familiei si nu poate incheia acte prin care ar fi afectata folosinta acesteia".  Cat priveste acele imobile dobandite de soti  impreuna, in timpul casatoriei, sub regimul comunitatii legale de bunuri,  instituirea regimului juridic al locuintei comune nu aduce nici o noutate. Oricum, in temeiul art. 346 NCC, asemenea bunuri nu pot fi instrainate decat cu acordul ambilor soti, proprietari in devalmasie.  Locul in care putem vorbi insa de o limitare a dreptului de proprietate este cel al imobilelor care reprezinta bunul propriu al unuia dintre soti, dobandit de acesta fie inaintea casatoriei, fie prin donatie sau mostenire.  Astfel cum  spune legea, nici chiar  acest imobil, daca a fost afectat  locuintei familiei, nu va putea fi instrainat fara acordul  celuilalt sot, chiar daca nu este proprietar.  Deosebirea  consta doar in variantele procedurale admise, intrucat in cazul bunurilor comune sotii trebuie sa se prezinte personal sau prin mandatar in fata notarului  public si sa semneze  contractul de vanzare cumparare/donatie/schimb/ipoteca/etc,  existand obligatia ca amandoi sa-si dea consimtamantul nu numai la incheierea actului ci si cu privire la toate clauzele acestuia.  In schimb, in cazul  imobilelor proprietatea  exclusiva a unuia dintre soti,  consimtamantul la incheierea actului de dispozitie  poate fi dat si separat, printr-un inscris care sa faca referire numai la  acordul  privind incheierea actului  care are ca obiect  locuinta familiei, fara ca sotul neproprietar sa  aiba vreun drept  de a se exprima  in legatura cu clauzele si conditiile contractului ce va fi incheiat. Este adevarat, un control al respectivelor clauze poate exista, neindoielnic, in virtutea unui drept moral, dar nu in virtutea unui drept recunoscut juridic. In acest sens  putem spune, deci, ca  ne aflam in prezenta unei limitari a exercitarii prerogativelor  dreptului de proprietate intrucat acela dintre soti, proprietar exclusiv al imobilului supus regimului locuintei de familie, va trebui sa  ceara acordul celuilalt sot, neproprietar,  pentru a putea incheia  orice fel de acte de dispozitie. In mod normal, pentru imobilele care nu au regimul locuintei familiei un asemenea acord nu este necesar . Refuzul abuziv al unuia dintre soti de  a-si da acordul la incheierea actului este cenzurat de interventia instantei de tutela, conform prevederilor art 322 alin 3 NCC, care  are posibilitatea de a autoriza incheierea actului. Prin urmare, orice act avand ca obiect imobilul - locuinta a familiei este conditionat de existenta acordului ambilor soti sau, in lipsa si in cazul unui refuz abuziv, de autorizarea instantei de tutela. Aceasta inseamna ca  sotul proprietar  si reclamant in acelasi timp  va trebui sa solicite  autorizatia instantei de tutela iar sotul neproprietar si parat in acelasi timp va trebui sa demonstreze ca refuzul sau nu este abuziv, deci va trebui sa arate motivele pentru care refuza  sa-si dea acordul, instanta urmand a aprecia functie de detaliile spetei in cauza.
Actele care cad sub incidenta legii sunt toate actele de dispozitie  precum si toate acele acte care sunt de natura sa afecteze  folosinta locuintei . Vom   include asadar in categoria actelor interzise  in lipsa acordului ambilor soti actele de vanzare-cumparare, de donatie, de schimb, de renta viagera, de dare in plata, contractele de ipoteca,  contractele de inchiriere sau de comodat,  actele de constituire de drepturilor de uzufruct sau abitatie,  lista ramanad  deschisa  si supusa  completarii cu alte exemple.
Dar  nu  numai imobilul - locuinta a familiei - este indisponibilizat ci, in conformitate cu  prevederile art 322 alin 2 NCC, si bunurile mobile  care "mobileaza sau decoreaza  locuinta familiei "  nu pot fi deplasate  din aceasta si nu se poate dispune de ele decat cu acordul scris al celuilalt sot. 
Vedem , asadar, ca este vorba despre un acord scris si, as spune eu, si prealabil ( sau concomitent ) incheierii actului. 
Acesta este asadar  "continutul" regimului juridic al locuintei de familie . Care este scopul sau ?  De ce legea depaseste cadrul respectarii dreptului de proprietate, ingradind practic drepturile proprietarului ? Evident, pentru un scop de protectie a intereselor familiei, a sotilor si copiilor acestora, interes care este precumpanitor fata de interesul apararii dreptului de proprietate. 

       CARTEA FUNCIARA
Mecanismul juridic  care se cere a fi respectat pentru ca un imobil sa cada sub incidenta acestui regim  este cel al notarii in cartea funciara, operatiune care se va face in baza art . 322 si  art.  902 pct 5 din noul cod civil .  Ca urmare, in momentul emiterii unui extras de carte funciara,  notarea va fi prezenta in partea a treia referitoare la sarcinile care greveaza imobilul.  Notarul public nu va putea autentifica actul de  dispozitie asupra bunului decat  cu acordul  ambilor soti.  Existenta notarii in cartea funciara va conditiona si posibilitatea de a sanctiona  nerespectarea conditiei consimtamantului ambilor soti la  incheierea actului de dispozitie, dupa cum vom  vedea in analiza de mai jos.
Astfel, daca imobilul a fost notat in cartea funciara ca si locuinta a familiei, sotul care a fost prejudiciat prin incheierea unui act de dispozitie referitor la imobil  va putea cere  anularea respectivului act in termen de un an de la data la care a luat cunostinta de existenta lui . Sanctiunea este  deci nulitatea relativa a actului, actiunea putand fi intentata de catre cel ce are interes, in speta de sotul prejudiciat prin incheierea actului .  In cazul in care  nu exista notarea in cartea funciara,  sotul care nu si-a dat consimtamantul la incheierea actului nu va avea la indemana decat o actiune pentru obtinerea de daune interese de la celalalt sot.  Codul civil prevede, insa, o exceptie de la aceasta regula, exceptie care il priveste pe tertul dobanditor ce a cunoscut, pe alta cale, calitatea de locuinta a familiei a imobilului care a facut obiectul actului . Cunoasterea situatiei de fapt de catre acest dobanditor va opera in acelasi fel ca si existenta inscrierii in cartea funciara, dand posibilitatea anularii actului incheiat de catre sotul prejudiciat prin aceasta. 
        
 Cine va putea cere inscrierea imobilului ca si locuinta de familie si care sunt conditiile  admiterii unei asemenea notari ? Vom raspunde in cele ce urmeaza .
In primul rand  sotii, in momentul cumpararii unui bun imobil sau ulterior acestui moment, impreuna, pot cere notarea locuintei de familie in cartea funciara.  Cererea  astfel depusa nu poate fi cenzurata sub nici un motiv, registratorii de carte funciara fiind obligati sa o admita si sa  opereze notarea  solicitata.
In al doilea rand,  oricare dintre soti, chiar si cel care nu este proprietar, in mod separat si independent de vointa celuilalt sot, chiar daca acesta din urma este proprietarul exclusiv al bunului, poate cere notarea in cartea funciara a destinatiei de locuinta  a familiei a imobilului in care locuieste el impreuna cu copiii.  Opinia aceasta se bazeaza pe prevederea  alin. 2 al art 321 NCC care spune ca "oricare dintre soti poate cere notarea in cartea funciara (…) a unui imobil ca locuinta a familiei".  In cazul in care  ambii soti  locuiesc in acel imobil,  cererii de notare in cartea funciara  ii va fi anexata dovada domiciliului comun, iar daca  sotii au locuinte separate cererea va trebui insotita de dovada ca  in respectivul imobil locuieste  unul dintre soti impreuna cu copiii.
Cum vom aprecia situatia in care sotii sunt divortati, copiii  au fost incredintati unuia dintre soti, iar  locuinta  parintelui si a copiilor  se afla intr-un  imobil care, anterior divortului, nu a fost notat ca si locuinta de familie. Se va putea admite cererea  sotului la care se afla copiii  de a se nota in cartea funciara respectivul imobil ca si locuinta de familie ? Parerea mea este una afirmativa.  Ba, mai mult, consider ca cererea este admisibila chiar si in situatia in care  imobilul este proprietatea  exclusiva a celuilalt sot ,  caruia nu i-au fost incredintati copiii. Aceeasi solutie consider ca este  posibila si in cazul in care este vorba despre un sot  care are in intretinerea sa  copiii, in cazul in care celalalt sot este decedat iar locuinta  familiei  consta intr-un bun fie proprietatea comuna a celor doi  fie proprietatea exclusiva a sotului decedat. La fel de adevarat este si faptul ca aceste situatii vor fi apreciate si prin prisma incetarii regimului matrimonial, a lichidarii acestuia si eventual a efectuarii partajului, posibilitatea notarii locuintei familiei fiind una temporara, dar necesara in cele mai multe cazuri. Pentru exemplificare vom analiza urmatoarea speta: A si B sunt doi soti casatoriti sub regimul separatiei de bunuri. Imobilul apartine lui A, iar sotul B este cel care primeste in intretinere copiii , el neavand totusi o locuinta proprie  si continuand sa locuiasca impreuna cu copiii in imobilul proprietatea sotului A. Nevoia de protectie a copiilor determina admisibilitatea notarii locuintei familiei in imobilul proprietatea sotului A, intrucat in lipsa acesteia  s-ar da posibilitatea unui abuz din partea parintelui proprietar  si, pe cale de consecinta, a unor prejudicii produse copiilor . Bineinteles ca se poate aprecia de catre instanta ca acordarea acestui beneficiu sa reprezinte o forma de contributie la cresterea si educarea copiilor din partea parintelui A, proprietarul imobilului, si, fara indoiala, acordarea acetui statut poate fi  doar una temporara, pana la  majoratul copiilor sau pana la terminarea studiilor . 
Care ar fi insa solutia in cazul in care cererea este facuta nu de unul dintre soti ci de unul dintre copii? Daca avem in vedere interesul protejat, consider ca cererea ar fi admisibila, cu conditia ca ea sa se refere la locuinta a  doi soti, parintii lui, si sa vizeze intreaga familie, atat parintii ( sau unul dintre ei ) cat si copiii acestora. Deci, cererea trebuie sa aiba ca obiect notarea in cartea funciara a locuintei familiei sotilor proprietari,  iar nu ca locuinta a familiei copilului, chiar daca el este cel care a  facut cererea. Pentru intelegerea situatiei, vom alege urmatorul exemplu:  sotul A are in proprietate un imobil; este divortat de sotul B caruia i-au fost incredintati  cei doi copii, C si D; sotul B impreuna cu copiii locuiesc in imobilul proprietatea exclusiva a lui A; exista pericolul instrainarii bunului de catre   fostul sot, A, proprietar al imobilului; sotul caruia ii sunt incredintati copiii nu depune nici o diligenta pentru notarea in cartea funciara a locuintei de familie, iar copilul C solicita acest lucru. Intr-o asemenea situatie,  cererea se poate admite dar numai in vederea notarii locuintei familiei sotilor,  acordul cerut pentru instrainare  fiind necesar din partea celuilalt sot, neproprietar,  dar care locuieste impreuna cu copiii.
Cred deasemenea ca , avand in vedere acelasi interes protejat, cererea poate fi facuta si de instanta de tutela, in cazul in care este necesar ca prin aceasta sa se protejeze  copiii unei familii. 

Ultima precizare pe care o mai facem in aceasta materie este ca prevederile legale sunt obligatorii si aplicabile in oricare dintre cele trei regimuri matrimoniale, atat in cazul comunitatii legale de bunuri, cat si in cazul regimului separatiei patrimoniale sau  cel  al comunitatii conventionale . 

DANIELA NEGRILA
Notar public coordonator
Birou Notarial CONCORDIA


Niciun comentariu:

Trimiteți un comentariu